不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估章節(jié)練習(xí)(2020.05.29)

為評(píng)估某房地產(chǎn)的價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表：

上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價(jià)格。

估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m²；建筑總面積4500m²；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如下：
（1）收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：

從2003年11月～2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。
（2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下： 
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬(wàn)元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m²，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等120元/m²，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。 
該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。
各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示
（3）建筑物的重置價(jià)格為1100元/m²。 
（4）建筑物耐用年限為60年，無(wú)殘值。 
試用成本法評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場(chǎng)法和成本法求?。ㄈ缧栌?jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。

為評(píng)估某寫(xiě)字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：    
（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期
（2）交易情況分析判斷
交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度
（3）調(diào)查獲知該類(lèi)寫(xiě)字樓的價(jià)格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。 
（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷
房地產(chǎn)狀況中的三全因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例的狀況劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。