某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評估機構(gòu)評估其投標的報價。問該報價應(yīng)采用何種估價方法為宜？在評估過程中還可以使用哪些估價方法？

有人提出比較法的評估結(jié)論最接近實際，成本法的評估結(jié)論通常偏低，收益法的評估結(jié)論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？

如何利用收益法評估承租人權(quán)益的價值？

什么是資本化率？資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么？

某舊建筑物現(xiàn)在的價值是否可能大于它原來新的時候的價值？如果可能，出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么？

由營業(yè)收入計算凈收益為什么要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益？

實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運用是什么？

建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間與土地使用年限屆滿的時間不一致時，收益期限應(yīng)如何確定？

什么是選取可比實例的分配法？

某城市舊城區(qū)有一閑置的2層居住小樓，獨門獨院，請寫出用收益法評估時的估價技術(shù)路線。