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問答題某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2002年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計建設(shè)費用的45%。評估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似70年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓（建設(shè)開發(fā)周期為2年）的出售價格為3500元/建筑平方米，公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲2%，預(yù)計將繼續(xù)保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價格的4%，市場利息率為10%，利潤為樓價的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價值。若按評估價值進行交易，在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少（不計利息）？

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1.問答題某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時的總價格。

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2.問答題某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2001年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計建設(shè)費用的45%。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計為80元/建筑平方米〃月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經(jīng)營費用為收入的30%。購買該在建工程應(yīng)交納稅費為購買價格的4%。試估算該在建工程2001年9月1日的價格。折現(xiàn)率為10%。

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3.問答題某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價格。

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4.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，實際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零，試計算該建筑物的折舊（貶值）總額。

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5.問答題某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時的價格預(yù)計比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該房地產(chǎn)2001年10月的價格。

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