"確定評估價值時的主要因素"，從何角度回答？

北京某花園別墅拆遷補償價值評估報告（封面、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設和限制條件略）致委托方函××指揮部、××中心：受貴單位的委托，公司對北京第29屆奧運會場館區(qū)拆遷范圍內(nèi)位于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內(nèi)的××花園別墅××號的房地產(chǎn)價值進行了評估。估價結果如下：一、估價對象：估價對象為坐落于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內(nèi)的××花園別墅××號的房地產(chǎn)，東至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花園別墅××號。依據(jù)《房屋所有權證》（市朝全字第××號）、《北京市國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓[合]字（××）第××號）、《北京市房屋土地登記事務中心確認的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供的資料，估價對象房屋所有權人為××公司，用途為住宅，混合結構，建成年份為1993年，建筑面積

甲公司1998年租用乙公司在遠郊區(qū)的一片土地用于野豬的飼養(yǎng)，租期20年。甲公司隨后在該土地臨街處建一飯店，并以野豬肉為賣點招攬生意。同時，甲公司在飯店后又建一棟辦公用房及一屠宰用房及系列飼養(yǎng)用房。到2003年，因經(jīng)營不善，甲公司兩年未向乙公司繳納租金，經(jīng)協(xié)商不成，乙公司決意收回出租土地，對甲公司地上建筑物予以估價，抵租后給以適當補償。已知該辦公用房地的基礎為兩層樓房的基礎，而實際僅建造了一層。如果你是估價師，對于飯店、辦公用房及屠宰用房將采取何種技術路線進行評估？

下面估價目的的估價結果中肯定不是公開市場價值的是（）。

如果說不同的估價目的就有不同的估價結果，這與市場價值標準有矛盾嗎？

××縣某房屋保險事故損傷修復費用評估報告（封面、致估價委托方函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設和限制條件略）估價結果報告一、估價委托方名稱：中國太平洋保險公司××辦事處法定代表人：（略）住所：（略）二、受理估價方名稱：略法定代表人：×××地址：略估價資質(zhì)等級：房地產(chǎn)國家壹級估價資格證書：略三、估價目的確定估價對象的損傷修復費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。四、估價對象概況（一）估價緣由本公司受太平洋保險公司××辦事處委托，對其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責任險，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責任認定書，由解放貨車負全責。（二）估價對象實體狀況估價對象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組，距離縣城中心約20km，三面周邊與空地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結構，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24cm，樓梯間空花墻厚12cm，其余墻厚18cm，梯間及非承重墻的粘結材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強度等級較低。建筑物內(nèi)外墻初級抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。（三）事故損傷情況分析該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0m，豎向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側墻坍塌，坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞；與外側墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復，為非危房。修復方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴大拆除，再按原狀恢復考慮。（四）估價范圍估價范圍根據(jù)房屋修復方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用，以及恢復原狀所需費用。五、價值時點2011年5月21日，為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查之日。六、估價依據(jù)1．《中華人民共和國保險法》。2．國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）。3．《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額××市基價表-1999》。4．《××市房屋修繕工程預算定額》。5．××市城鄉(xiāng)建設委員會有關文件。6．建筑材料市場價格和有關工程造價信息。7．估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。七、估價原則1．獨立、客觀、公正原則。2．合法原則。3．價值時點原則。4．替代原則。5．最高最佳利用原則。八、估價方法（一）本次估價所采用的方法估價對象是受損農(nóng)房的一部分，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴大拆除受損構件，再按原結構標準進行修復的方案，已被當事人方認可。由于估價對象所涉及的工程量及費用標準可參照同類工程的普遍標準進行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進行估價。（二）成本法的定義本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位，再恢復原狀所需耗費的各項費用之和，得出估價對象價格的一種方法。九、估價結果估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結合估價人員經(jīng)驗，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復費用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。十、注冊房地產(chǎn)估價師（略）十一、估價作業(yè)期2011年5月21日至5月24日。十二、實地查勘期（略）十三、估價報告有效期限自2011年5月24日至2012年5月23日。估價技術報告一、估價對象描述與分析（略）二、市場背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價方法適用性分析（略）五、估價測算過程（一）估價的技術思路估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，認為房屋只是部分非承重結構構件受損，不會危及到整幢房屋的安全，故只需擴大拆除受損部位，再按原結構進行修復。測算時應先測算受損部位的拆除費用，再計算修復受損部位的修復費用。由于此類受損房屋的修復工作是為了彌補房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對修復費用進行測算時，不考慮扣減房屋的折舊，即應該"修壞如新"，而不能"修壞如舊"。由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標準，且已被廣泛應用，故在成本法計算時，參照了定額標準。（二）工程造價計算表工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復方案計算。1．拆除工程（見下表）5．定額直接費1項+2項+3項+4項=4114.97（元）6．造價（1）基價直接費：4114.97元（2）綜合費：（1）×15.73%=647.3（元）（按三級施工企業(yè)計費）（3）勞動保險費：（1）×3.15%=129.6元（按三級施工企業(yè)計費）（4）利潤：（1）×6.64%=273.2（元）（按三級施工企業(yè)計）（5）允許按實計算的費用及材料價差：1000.00元（6）定額編制及定額測定費：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）（7）稅金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三級施工企業(yè)計）（8）造價：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）六、估價結果確定估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結合估價人員經(jīng)驗，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復費用為人民幣6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。附件（略）

該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。

該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬元。

一待估物業(yè)通過劃撥方式取得土地使用權，根據(jù)市政府的有關文件規(guī)定，須補交地價款方能在市場轉讓。根據(jù)《房地產(chǎn)權證》和《×市人民政府關于土地使用權出讓年限的公告》，該物業(yè)使用年限為40年（1992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限為28.5年。試問測算補地價的技術路線是什么？并寫出主要計算公式。

回答以下問題：（1）保險事故的估價中，一般采用比較法還是成本法？或哪種方法在此類目的的估價中用得較多？（2）在回答關于技術路線的問題時，依據(jù)書中的概念，是否應明確說明可能采用的估價方法？