某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：
該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營部分為4500m2，可建成100個標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。
住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計平均銷售價為6500元／m2，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。
該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位）
該項目全投資目標(biāo)收益率為18％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。
（1）完成下列現(xiàn)金流量表；
（2）求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率；
（3）求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）
