房地產(chǎn)估價(jià)師成本法及其運(yùn)用問(wèn)答題每日一練(2019.01.23)

某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空調(diào)）為1300元/㎡.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：
（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。
（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。
（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。
（4）該類寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。
（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。
<1>、試求該寫(xiě)字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。