某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房,于2003年建成并投入使用,現(xiàn)對2層進(jìn)行估價,2層套型設(shè)計較為合理,朝向為南,工程質(zhì)量優(yōu),目前保養(yǎng)維護(hù)較好,有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理,其外墻貼有白色條形磚,客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有?,F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。
問題:
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
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該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格為()元/m2。
該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。
該工廠若將該兩幢房屋投?;馂?zāi)險,則其為保險目的評估的價值應(yīng)為()。
李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值,估價結(jié)果為2300元/㎡.請問:1.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日,乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價,估價結(jié)果為2800元/㎡.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價為4000元/㎡.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?
上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。
某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程,結(jié)構(gòu)封頂,其中1-4層為商業(yè)裙樓,5-27層為住宅,裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線,以及確定評估價值時考慮的主要因素。
該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則為抵押目的的評估價值應(yīng)為()
將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?,?yīng)通過下列()途徑。
某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù),估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤,并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實,認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.請問:1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?
某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地,甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買,甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價評估,最高應(yīng)價評估結(jié)果為12000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的,請分析兩者差異的主要原因。