規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個(gè)方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)是1500元／m2，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)是700元／m2。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨(dú)體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m2。李某擬購(gòu)入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營(yíng)，二、三層樓用于居住。賣家要價(jià)60萬(wàn)元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)師在接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況？

對(duì)某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），并用收益法評(píng)估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：1．年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）2．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（1）年維修費(fèi)用25000×2000×2%=1000000（元）（2）年管理費(fèi)用年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）（3）年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）（4）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314（元）3．年凈收益年凈收益=1．項(xiàng)-2．項(xiàng)=13068000-2417314=10650686（元）4．估價(jià)結(jié)果

估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日，土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5，根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中一～三層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開(kāi)工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格，有關(guān)資料如下：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。2．建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3．商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)，月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元／m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24%。4．商品住宅建成半年時(shí)可售出30%，平均價(jià)格為2700元／m2；建成一年時(shí)可售出60%，平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10%會(huì)在建成一年半售出，平均價(jià)格為2900元/m2，銷售代理費(fèi)（銷售費(fèi)用）為售價(jià)的3.5%。5．房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤(rùn)率為20%，估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。解：1．開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000（m2（）住宅總面積=50000-9000=41000（m2（）（1）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置和租金損失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61（萬(wàn)元）（2）住宅開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（萬(wàn)元）（3）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67（萬(wàn)元）2．扣除項(xiàng)目（1）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12%）=4910.71（萬(wàn)元）（2）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86（萬(wàn)元）（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（萬(wàn)元）（4）銷售利潤(rùn)=11910.67×20%=2382.13（萬(wàn)元）（5）設(shè)總地價(jià)為V，則買方購(gòu)買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V3．總地價(jià)2006年9月1日的總地價(jià)：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（萬(wàn)元）

該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為()元/m2。

該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬(wàn)元。

將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過(guò)（）途徑。

某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。

某監(jiān)理公司承擔(dān)一寫(xiě)字樓的監(jiān)理任務(wù)，合同中明確了投資監(jiān)理的有關(guān)任務(wù)內(nèi)容。問(wèn)題:1、該樓的施工圖預(yù)算是采用單價(jià)法編制的，監(jiān)理工程師如何對(duì)其進(jìn)行審查。2、合同規(guī)定，承發(fā)包雙方進(jìn)行工程款結(jié)算前，由監(jiān)理工程師對(duì)承包方完成的工程量進(jìn)行計(jì)量，以此作為結(jié)算的依據(jù)。為此，承包方要按照協(xié)議條款約定的時(shí)間向監(jiān)理工程師提交已完工程的報(bào)告，在這種情況下，監(jiān)理師如何進(jìn)行工程計(jì)量?承包方在監(jiān)理師計(jì)量過(guò)程中如何做?

某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問(wèn)：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

2002年1月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某研究所專家張某2001年度個(gè)人收入進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)檢查核實(shí)張某2002年1~12月份個(gè)人所得情況如下：(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計(jì)18000元;(2)5月份向某地礦局提供一項(xiàng)專有技術(shù)，一次取得特許權(quán)使用費(fèi)50000元;(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12000元;(4)9月份取得省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎(jiǎng)20000元。在上述各項(xiàng)所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，有關(guān)單位也未履行代扣代繳稅款義務(wù)。要求：正確計(jì)算張某2002年應(yīng)補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅稅款。