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在選取最佳的開發(fā)利用方式中,最重要的是選取最佳用途。選取最佳用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。()
投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費,通常是根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定,按待開發(fā)房宅產(chǎn)價值的一定比率測算。()
某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5%,1~4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬m2;5~20層規(guī)劃為寫字樓,建筑面積為3萬m2。項目總開發(fā)成本為3000元/m2,管理費用為開發(fā)成本的5%,項目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營,寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下:A.項目2004年6月動工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的30%,預(yù)計再經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。B.該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2,銷售稅費為售價的6%,寫字樓在建成1年末時售出。C.商業(yè)主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費,裝修期為1年,裝修均勻投入,預(yù)計年經(jīng)營收入為3億元,包括稅、經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%,合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10%。D.2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù),獲得了5000萬元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。E.項目折現(xiàn)率為10%,商業(yè)物業(yè)報酬率為12%。F、轉(zhuǎn)讓在建工程時,受讓方需按受讓價格的3%繳納有關(guān)稅費。試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價格。
在靜態(tài)分析法中對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算,主要是根據(jù)未來的房地產(chǎn)市場狀況作出的。()
在任何情況下,房地產(chǎn)開發(fā)的銷售期和建設(shè)期都不可能重合。()
假設(shè)開發(fā)法中,開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。()
折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù),與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同,具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率,它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。()
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn),通常是采用市場法,并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢,或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合,即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測,比較的單位通常是總價。()
在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下,仍然需要估價的,房地產(chǎn)估價師可以以該推測的最可能的規(guī)劃條件進行估價,不用具體說明。()
在動態(tài)分析法中,要求折現(xiàn)率只包含安全收益部分,不包含風(fēng)險收益部分。()