某旅館有150間客房，平均每個客房每天收費220元，年平均空房率為30%，平均每月運營費用25萬元，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一間客房日房費平均為210元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，試測算該旅館的價值。

什么是運營費用？它與會計上的成本費用有何不同？

實際收益和客觀收益的含義及其區(qū)別是什么？

某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元／m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生多少萬元的貶值。

市場提取法計算出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指標(biāo)。（）

為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對擬開發(fā)的項目進(jìn)行投資價值評估時，應(yīng)采用與該項目風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。（）

凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。（）

不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型、由于投資的風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。（）

商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)凈收益如何測算？

由于在現(xiàn)實中不存在完全無風(fēng)險的投資，所以一般選用同一時期相對無風(fēng)險的報酬率去代替無風(fēng)險報酬率，如選用同一時期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風(fēng)險的報酬率。（）