在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，經(jīng)營前期的時間長短，與購入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素不相關(guān)。（）

成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（）

某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款；項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0％，按年付息，到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：（1）若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元／平方米（精確到個位）？（2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點后2位）？

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，在編制資產(chǎn)負債表時，要體現(xiàn)出資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等指標。（）

某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第1～3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末）。

動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（）

某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營部分為4500m2，可建成100個標準間，當?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預計平均銷售價為6500元／m2，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位）該項目全投資目標收益率為18％，自有資金目標收益率為20％。（1）完成下列現(xiàn)金流量表；（2）求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率；（3）求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。（）

用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投資者的投資回報。（）

動態(tài)投資回收期是指以項目凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間。（）