被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地,土地面積5000平方米,該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年,當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為5,覆蓋率為60%.評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈,其中l(wèi)-2層為商場,每層建筑面積為300O平方米,3層及3層以上為寫字樓,每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據(jù)相關(guān)資料,經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料:
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元,開發(fā)期為1年,投資在1年內(nèi)均勻投入;
2.大廈建設(shè)期為2年,平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元,所需資金分兩年投人,第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的40%,各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;
4.預(yù)計大廈建成后即可出租,其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元,出租率可達(dá)100%,第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元,第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元,寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費用為租金的5%,稅金為租金的l7.5%,保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%,維修費用為建筑費用的l%,年貸款利率為5%,復(fù)利計息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;
7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計算:
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據(jù)上述條件,試對該宗地的價值進(jìn)行評估(要求:評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。
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A.購買設(shè)備的費用
B.設(shè)備的安裝費
C.設(shè)備的基礎(chǔ)費
D.設(shè)備的管理費
E.設(shè)備的運雜費
A.位置固定性
B.質(zhì)量差異性
C.難以變現(xiàn)性
D.產(chǎn)權(quán)可壟斷性
E.保值與增值性
A.到期一次還本型
B.紅利增長型
C.固定紅利型
D.分段型
E.逐期分紅、到期還本型
最新試題
采用收益法進(jìn)行價值評估時,下列各項中,只能用股權(quán)投資回報率作為折現(xiàn)率的是()。
下列因素中,與按等比級數(shù)遞增,收益無限期的評估價值呈反方向變化的有()。
評估專業(yè)人員引用單項資產(chǎn)評估報告應(yīng)關(guān)注的事項包括()。
我國資產(chǎn)評估行業(yè)為會計計量和財務(wù)報告編制服務(wù)的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括()。
下列各項中,可以體現(xiàn)資產(chǎn)評估專業(yè)人員是否盡到了勤勉盡責(zé)的義務(wù)的是()。
以下屬于評估專業(yè)人員的從業(yè)權(quán)利的有()。
下列各項中,屬于來自委托人與產(chǎn)權(quán)持有人的業(yè)務(wù)風(fēng)險的有()。
被評估資產(chǎn)已使用2年,預(yù)計尚可使用4年,參照資產(chǎn)已經(jīng)使用3年,預(yù)計尚可使用3年,評估基準(zhǔn)日參照物資產(chǎn)的市場價格為20萬元,由此確定的被評估資產(chǎn)的價值為()萬元。
關(guān)于法定評估業(yè)務(wù)的特點,下列說法正確的有()。
功能性貶值可以體現(xiàn)在兩個方面,這兩個方面包括()。