注冊會計師投資性房地產(chǎn)問答題每日一練(2019.05.04)

來源：考試資料網(wǎng)
1.問答題

甲股份有限公司(以下簡稱甲公司)為增值稅一般納稅企業(yè)，適用的增值稅稅率為17%，不考慮除增值稅以外的其他稅費。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。甲公司有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)資料如下：
(1)2011年12月，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將辦公大樓經(jīng)營租賃給乙公司，租賃期為1年，年租金為300萬元，租金于每年年末結(jié)清。辦公大樓的原價為2450萬元，累計折舊為160萬元。租賃期開始日為2011年12月31日。該項投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得。
(2)與該辦公大樓同類的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值為2500萬元，2012年年末的公允價值為2600萬元。
(3)2013年1月1日，甲公司與乙公司達成協(xié)議，甲公司以該項辦公大樓與乙公司持有的一項交易目的的股票投資和一批庫存商品交換。
在交換日，該項辦公樓的公允價值為2550萬元;乙公司持有的交易目的的股權(quán)投資的公允價值為1100萬元，乙公司用于交換的庫存商品的不含稅計稅價格為900萬元，其包含增值稅的公允價值為1053萬元，乙公司另支付銀行存款397萬元(包含補價550萬元，以及增值稅進項稅額153萬元)，假定該交換具有商業(yè)實質(zhì)。甲公司將換入的股權(quán)投資作為可供出售金融資產(chǎn)持有，將換入的商品作為庫存商品管理。
<1>、自用辦公大樓轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)是否影響收益，并說明原因;若影響，計算收益影響金額。
<2>、計算2013年1月1日發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換對損益的影響額。
3.問答題

甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2013年發(fā)生有關(guān)房地產(chǎn)投資的業(yè)務(wù)如下。（1）1月1日購入一塊土地，并開始在其上建造一棟用于對外出租的寫字樓，購入當日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，但尚未簽訂租賃合同。該項土地購買價款為1200萬元。為購建寫字樓占用了去年借入的一項專門借款，該項借款年利息為800萬元；本期發(fā)生建造成本2400萬元，除此之外建造過程中發(fā)生非正常損失25萬元。當年末該辦公樓完成建造。（2）2月20日外購一棟寫字樓，購買價款為7200萬元，該項寫字樓共18層，甲公司將1至12層對外出租，用作商務(wù)辦公樓，當日簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為3月1日，按月收取租金；將13-18層開設(shè)一家商務(wù)賓館并自行經(jīng)營。假設(shè)商務(wù)辦公樓整體的公允價值為4200萬元，商務(wù)賓館整體公允價值為3800萬元，商務(wù)辦公樓的月租金平均為每層1.5萬元。該項寫字樓預(yù)計使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為0。
（3）6月30日將租賃期屆滿的一棟辦公樓出售，取得價款4500萬元存入銀行。此辦公樓系2010年7月1日開發(fā)完成并對外出租，租期3年，每年租金100萬元。此辦公樓建造成本為2000萬元，預(yù)計使用年限為50年，預(yù)計凈殘值為0。至出售時未對此辦公樓計提減值。假定甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，并按照年限平均法計提折舊或攤銷，不考慮商務(wù)賓館當年的收入等其他因素。
要求（金額以萬元為單位）：（1）根據(jù)資料（1），判斷外購的土地、自建的辦公樓是否屬于投資性房地產(chǎn)，并說明理由；
（2）根據(jù)資料（2），判斷商務(wù)辦公樓和商務(wù)賓館是否作為投資性房地產(chǎn)核算，并說明理由；
（3）根據(jù)資料（1）、（2），計算甲公司上述業(yè)務(wù)中所涉及的投資性房地產(chǎn)的入賬價值；
（4）根據(jù)資料（3），編制甲公司出售辦公樓的相關(guān)會計分錄；
（5）根據(jù)以上資料，計算上述業(yè)務(wù)對甲公司2013年損益的影響金額。
4.問答題

甲股份有限公司（以下簡稱甲公司）為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生的有關(guān)投資性房地產(chǎn)的資料如下：
（1）甲公司將所持有的原作為固定資產(chǎn)核算的寫字樓經(jīng)營租賃給乙公司，租賃期為1年，年租金為300萬元，租金于年末結(jié)清。租賃期開始日為2010年1月1日。租賃期間，由甲公司提供該寫字樓的日常維護。該寫字樓的原造價為3000萬元，使用壽命30年，采用年限平均法計提折舊，預(yù)計凈殘值為零，已計提折舊1000萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)核算。
（2）2010年12月，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1600萬元；2010年共發(fā)生日常維護費用40萬元，均以銀行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入銀行。
（3）2011年1月1日，甲企業(yè)決定于當日開始對該寫字樓進行重新裝修，裝修完成后將繼續(xù)用于經(jīng)營租賃。
（4）2011年4月20日，甲企業(yè)與丙公司簽訂經(jīng)營租賃合同，約定自2011年7月1日起將寫字樓出租給丙公司。租賃期為2年，年租金為500萬元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，該寫字樓再開發(fā)完成，共發(fā)生符合資本化條件的支出200萬元，均以銀行存款支付。開發(fā)完成后發(fā)現(xiàn)甲公司當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場比較成熟、公允價值能夠持續(xù)可靠取得，于是將該寫字樓的后續(xù)計量模式由成本模式變?yōu)楣蕛r值模式，當日的公允價值為2500萬元。
（6）2011年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價值為2700萬元。
（7）假定不考慮其他條件，甲公司按凈利潤的10％計提盈余公積。
要求：
（1）編制2010年1月1日甲企業(yè)出租寫字樓的有關(guān)會計分錄。
（2）編制2010年12月31日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄。
（3）編制2011年1月1日該投資性房地產(chǎn)的會計分錄。
（4）編制2011年6月30日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄。
（5）編制2011年12月31日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄。
5.問答題

甲公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。甲公司的財務(wù)經(jīng)理在復(fù)核2015年度財務(wù)報表時，對以下交易或事項會計處理的正確性難以作出判斷：（1）1月1日，因商品房滯銷，董事會決定將兩棟商品房用于對外出租。1月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并將兩棟商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9000萬元，未計提跌價準備，公允價值為10000萬元。該出租商品房預(yù)計使用50年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。甲公司認為其出租的商品房屬于存貨，因此2015年未對商品房計提折舊。（2）3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續(xù)用于出租。該商鋪成本為6500萬元，至重新裝修之日，已計提折舊2000萬元，賬面價值為4500萬元。裝修工程于8月1日開始，于年末完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)，共發(fā)生裝修支出1500萬元，均符合資本化條件，替換原裝修支出的賬面價值為300萬元。裝修后預(yù)計租金收入將大幅增加。甲公司將發(fā)生的裝修支出1500萬元計入當期損益。假定不考慮其他因素。
要求：（1）根據(jù)資料（1），判斷甲公司2015年對出租商品房未計提折舊的會計處理是否正確，同時說明判斷依據(jù)；如果甲公司出租的商品房2015年需要計提折舊，請計算折舊金額。
（2）根據(jù)資料（2），判斷甲公司將發(fā)生的裝修支出1500萬元計入當期損益的會計處理是否正確，同時說明判斷依據(jù)。計算商鋪2015年12月31日的賬面價值。
（3）計算甲公司2015年12月31日資產(chǎn)負債表中投資性房地產(chǎn)的列報金額。